Průvodce prodejem / koupí

Potřebné doklady k prodeji nemovitosti a k převodu členských práv a povinností k družstevnímu bytu

Nemovitosti

• nabývací listina (kupní smlouva, dědické rozhodnutí, darovací smlouva, dohoda o zřízení práva osobního užívání pozemku atd.)
• aktuální výpis z katastru nemovitostí
• snímek katastrální mapy
• znalecký posudek (zajistí naše realitní kancelář)
• u právnických osob (s.r.o., a.s.) výpis z obchodního rejstříku
• projektová dokumentace a další dokumenty

Družstevní byty

• nájemní smlouva
• výpis z nájmu

Daňové povinnosti týkající se nemovitostí

Daň z převodu nemovitostí 3 %

S účinností od 1.1.2004 dochází novelou zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, k zásadní změně jak v podání přiznání k dani z převodu nemovitostí, tak především v placení této daně.

Tato změna se týká případů, kdy je úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitostem uskutečněn po 1.1.2004.

Dle nové právní úpravy je poplatník povinen podat daňové přiznání k dani z převodu nemovitostí nejpozději do konce třetího měsíce následujícího měsíce po měsíci, v němž:

• byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí (týká se případů, kdy návrh na vklad práva do katastru nemovitostí, ke kterému se váží právní účinky vkladu práva do katastru nemovitostí, byl podán katastrálnímu úřadu dnem 1.1.2004 a násl.)
• nabyla účinnosti smlouva o úplatném převodu vlastnictví k nemovitosti, která není evidována v katastru nemovitostí
• bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví k vydražené nemovitosti ve veřejné dražbě nebo nabylo právní moci rozhodnutí o příklepu a bylo zaplaceno nejvyšší podání při výkonu rozhodnutí nebo exekuci
• nabylo právní moci rozhodnutí nebo byla daňovému subjektu doručena jiná listina, kterými se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti

V těchto případech úplatných převodů nebo přechodů vlastnictví k nemovitostem uskutečněných v době po 1.1.2004 je daňový subjekt povinen v daňovém přiznání si daň z převodu nemovitostí sám vypočítat a ve lhůtě pro podání daňového přiznání daň zaplatit. Sazba daně z převodu nemovitostí z úplatných převodů či přechodů vlastnických práv uskutečněných po 1.1.2004 činí 3% základu daně.

Povinnou přílohu daňového přiznání je:

• ověřený opis nebo ověřená kopie smlouvy nebo jiné listiny, kterou se potvrzují nebo osvědčují vlastnické vztahy k nemovitosti
• znalecký posudek o ceně zjištěné podle oceňovacího předpisu kromě případů, kdy zákon povinnost předložení znaleckého posudku neukládá

Upozornění:
Nepodá-li poplatník daňové přiznání a současně nezaplatí daň nebo tak učiní opožděně, tj. po lhůtě k podání daňového přiznání, vystavuje se sankci v podobě penále na dani z převodu nemovitostí, popř. možnosti zvýšení daně až o 10%.

Daň z nemovitosti

1. Nemovitostmi se rozumějí pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Daňovou povinnost má podle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále je „zákon“) každá fyzická a právnická osoba, která je vlastníkem nemovitosti nacházející se na území České republiky bez ohledu na její bydliště a sídlo. Poplatníkem daně je též právnická osoba, která má právo hospodaření nebo trvalého užívání k pozemkům ve vlastnictví státu a ke stavbě. U pronajatých nemovitostí spravovaných Pozemkovým fondem České republiky nebo Správou státních hmotných rezerv nebo převedených na Fond národního majetku je poplatníkem daně nájemce. Nájemce je též poplatníkem daně u pronajatých pozemků, jde-li o pozemky, jejichž původní vlastnické hranice v terénu neexistují, protože byly sloučeny do pozemků s hranicemi v terénu reálně existujícími. Uživatel je poplatníkem daně v případě, že vlastník pozemku není znám nebo u pozemků, jejichž hranice v terénu reálně vznikly po předání pozemků jako náhradních za původní pozemky sloučené. Nájemce pozemku, není-li sám poplatníkem, za daň ručí. Má-li k nemovitosti vlastnické právo nebo právo hospodaření více subjektů, nebo je-li k nemovitosti zřízeno právo trvalého užívání více subjektům, jsou tyto povinny platit daň společně a nerozdílně. Bude podáno jedno daňové přiznání jedním ze subjektů za celou nemovitost. Neučiní-li tak, ke splnění daňové povinnosti může být finančním úřadem vyzván kterýkoliv z nich. Podá-li daňové přiznání jeden z poplatníků majících vlastnická nebo jiná práva k téže nemovitosti, považuje se tento poplatník za jejich společného zástupce, pokud si poplatníci nezvolí jiného společného zástupce. Přestane-li být fyzická nebo právnická osoba poplatníkem daně z nemovitosti proto, že v průběhu zdaňovacího období se změnila vlastnická nebo jiná práva ke všem nemovitostem v územním obvodu téhož správce daně, které u něho podléhaly dani z nemovitostí, nebo tyto nemovitosti zanikly, je povinen oznámit tuto skutečnost správci daně nejpozději do 31. 1. Následujícího zdaňovacího období.
2. Daň z nemovitostí je poplatník povinen v daňovém přiznání si sám vypočítat, uplatnit případě osvobození, odpočty a vyčíslit jejich výši a výši daně uvedenou v daňovém přiznání zaplatit. Nebude k tomu vyzýván finančním úřadem. Pro vyplnění údajů v daňovém přiznání poplatník použije všech dostupných dokumentů, které obsahují údaje o jeho dani podléhajících nemovitostech (např. výpis z katastru nemovitostí, stavební povolení, doklady o dědictví a darování, kupní smlouvy, údaje z účetní evidence).
3. Nacházejí-li se nemovitosti poplatníka dani podléhající v územních obvodech několika finančních úřadů, podá takový počet daňových přiznání, který odpovídá počtu příslušných finančních úřadů, a to jedno daňové přiznání za všechny nemovitosti v územním obvodu finančního úřadu. Daňové přiznání je poplatník povinen podat příslušnému správci daně do 31. ledna zdaňovacího období, a to podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. Daňové přiznání se nepodává, pokud je poplatník podal v některém z předchozích zdaňovacích obdobích. Dojde-li však ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně včetně změny v osobě poplatníka (tj. zejména změně výměry nebo ceny nemovitosti nebo uplynutí lhůty osvobození, změně druhu pozemku, změně v užívání stavby nebo nástavby dalších nadzemních podlaží), je poplatník povinen daň do 31. ledna zdaňovacího období přiznat: v těchto případech lze daň přiznat rovnocenně buď podáním daňového přiznání nebo podáním dílčího daňového přiznání. Dojde-li pouze ke změně průměrné ceny půdy přiřazené ke stávajícím jednotlivým katastrálním územím nebo ke změně koeficientu stanoveného obcí, poplatník není povinen podat správci daně daňové přiznání, dílčí daňové přiznání, ani mu sdělit tyto změny. Bylo-li daňové přiznání podáno v předchozích zdaňovacích obdobích a do 31.ledna běžného zdaňovacího nebylo podáno daňové přiznání nebo dílčí daňové přiznání, vyměří se daň k 31. Lednu běžného zdaňovacího období ve výši poslední známé daňové povinnosti případně upravené změnou průměrné ceny nebo koeficientu. Ke změnám skutečností rozhodných pro daňovou povinnost, které nastanou v průběhu zdaňovacího období, se nepřihlíží. Změnu ostatních údajů je poplatník povinen oznámit finančnímu úřadu do 30-ti dnů ode dne, kdy nastaly (tj. především změnu některých údajů o poplatníkovi, zastupování, parcelních čísel, názvu a kódu KÚ, změnu právního vztahu k nemovitostem at­d.).
4. Před uplynutím lhůty k podání přiznání může poplatník podat ještě opravné přiznání, které se použije pro vyměřovací řízení a k přiznání předchozímu se nepřihlíží. Zjistí-li poplatník, že jeho daňová povinnost má být vyšší než jeho poslední známá daňová povinnost podle stavu k 1. Lednu zdaňovacího období, tj. vyšší, než jak daň naposled stanovil pravomocně správce daně, je povinen předložit do konce měsíce následujícího po tomto zjištění dodatečné přiznání. Dodatečné přiznání na nižší daňovou povinnost, než je poslední známá. Lze podat pouze za podmínek daných zákonem č. 337/1992 Sb., o správě daní a poplatků, ve znění pozdějších předpisů. Dodatečná a opravná daňová přiznání se podávají na tiskopisech, které musí být v záhlaví označeny jako dodatečné nebo opravné. Nebylo-li daňové přiznání nebo dodatečné daňové přiznání podáno včas, může správce daně vyměřenou daň zvýšit.
5. Daň z nemovitostí je splatná:
   1. u poplatníků daně provozujících zemědělskou výrobu a chov ryb ve dvou stejných splátkách, a to nejpozději do 31. srpna a do 30. listopadu běžného zdaňovacího období
   2. u ostatních poplatníků daně ve čtyřech stejných splátkách, a to nejpozději do 31. května, do 30.června, do 30.září a do 30. listopadu běžného zdaňovacího období. Nepřesáhne-li roční daň z nemovitostí částku 1000,– Kč je pro všechny poplatníky splatná najednou, a to nejpozději do 31. Května běžného zdaňovacího období. Ke stejnému datu lze daň z nemovitostí zaplatit najednou i při vyšší částce. Činí-li u jednoho poplatníka celková daňová povinnost z nemovitosti nacházejících se v územním obvodu jednoho správce méně než 30,– Kč daň se neplatí, avšak povinnost podat přiznání k dani trvá.
6. Daňový dlužník je v prodlení, nezaplatí-li splatnou částku daně nejpozději v den její splatnosti. Penále se počítá za každý den prodlení počínaje dnem následujícím po dni splatnosti až do dne platby včetně.

Upozornění:
Počínaje zdaňovacím obdobím roku 2001 jsou předmětem daně ze staveb rovněž byty včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí nebo nebytové prostory včetně podílu na společných částech stavby, které jsou evidovány v katastru nemovitostí, přičemž stavby, v nichž se tyto byty nebo samostatné nebytové prostory nacházejí, nejsou předmětem daně. Daňové přiznání se v Těchto případech doplní „Vložkou do přiznání k dani z nemovitostí“, při jejímž vyplnění se postupuje podle tiskopisu „Pokyny k vyplnění vložky do přiznání k daní z nemovitosti“.